ما هو العقار؟
العقار هو الأرض مع أي تحسينات دائمة ملحقة بالأرض ، سواء كانت طبيعية أو من صنع الإنسان - بما في ذلك المياه والأشجار والمعادن والمباني والمنازل والأسوار والجسور. العقارات هي شكل من أشكال الملكية العقارية . وهي تختلف عن الممتلكات الشخصية ، وهي أشياء لا ترتبط بالأرض بشكل دائم ، مثل المركبات والقوارب والمجوهرات والأثاث ومعدات المزرعة.
الملامح الرئيسية
- العقار فئة من "الممتلكات" تشمل الأرض وكل ما يرتبط بها بشكل دائم سواء أكان طبيعيًا أم من صنع الإنسان.
- هناك خمس فئات رئيسية للعقارات: السكنية ، والتجارية ، والصناعية ، والأراضي الخام ، والاستخدام الخاص.
- يمكنك الاستثمار في العقارات مباشرة عن طريق شراء منزل أو استئجار عقار أو أي عقار آخر ، أو بشكل غير مباشر من خلال صندوق استثمار عقاري (REIT).
فهم العقارات
غالبًا ما يستخدم الناس مصطلحات الأرض ، والعقارات ، والممتلكات العقارية بالتبادل ، ولكن هناك بعض الفروق الدقيقة.
- الأرض يشير إلى سطح الأرض وصولا الى مركز الأرض وصعودا إلى المجال الجوي أعلاه، بما في ذلك الأشجار والمعادن والمياه.
- العقار هو الأرض ، مضافًا إليه أي إضافات دائمة من صنع الإنسان ، مثل المنازل والمباني الأخرى.
- الملكية العقارية - أحد التصنيفين الرئيسيين للممتلكات - هي المصالح والفوائد والحقوق الملازمة لملكية العقارات.
بشكل عام ، تشمل العقارات السطح المادي للأرض ، وما يكمن فوقه وتحته ، وما يرتبط بها بشكل دائم ، بالإضافة إلى جميع حقوق الملكية - بما في ذلك حق التملك والبيع والتأجير والتمتع بالأرض.
لا ينبغي الخلط بين الممتلكات العقارية والممتلكات الشخصية ، والتي تشمل جميع الممتلكات التي لا تتناسب مع تعريف الممتلكات العقارية. السمة الأساسية للممتلكات الشخصية هي أنها منقولة. تشمل الأمثلة المركبات والقوارب والأثاث والملابس والهواتف الذكية.
الخصائص الفيزيائية للعقار
للأرض ثلاث خصائص مادية تميزها عن الأصول الأخرى في الاقتصاد:
الجمود . في حين أن بعض أجزاء الأرض قابلة للإزالة ويمكن تغيير التضاريس ، لا يمكن تغيير الموقع الجغرافي لأي قطعة أرض.
عدم التدمير . الأرض معمرة وغير قابلة للتدمير (دائمة).
التفرد . لا يمكن أن تتطابق قطعتان من الأرض تمامًا. على الرغم من أنهما قد يشتركان في أوجه تشابه ، فإن كل طرد يختلف جغرافيًا.
الخصائص الاقتصادية للعقار
للأرض أيضًا بعض الخصائص الاقتصادية المميزة التي تؤثر على قيمتها كاستثمار:
- الندرة : في حين أن الأرض لا تعتبر نادرة ، فإن العرض الإجمالي ثابت.
- التحسينات : أي إضافات أو تغييرات على الأرض أو المبنى تؤثر على قيمة العقار تسمى تحسينًا. يشار إلى التحسينات ذات الطابع الخاص (مثل المنازل والأسوار) على أنها تحسينات على الأرض. التحسينات ذات الطبيعة العامة (مثل الأرصفة وأنظمة الصرف الصحي) تسمى تحسينات على الأرض.
- ديمومة الاستثمار : بمجرد تحسين الأرض ، يمثل إجمالي رأس المال والعمالة المستخدمة لبناء التحسين استثمارًا ثابتًا كبيرًا. على الرغم من أنه يمكن هدم المبنى ، فإن التحسينات مثل أنظمة الصرف والكهرباء والمياه والصرف الصحي تميل إلى أن تكون دائمة لأنه لا يمكن إزالتها (أو استبدالها) اقتصاديًا.
- تفضيل الموقع أو المنطقة . يشير الموقع إلى اختيارات الأشخاص وأذواقهم فيما يتعلق بمنطقة معينة ، بناءً على عوامل مثل الراحة والسمعة والتاريخ. يعد الموقع من أهم الخصائص الاقتصادية للأرض (ومن ثم القول "الموقع ، الموقع ، الموقع!").
أنواع العقارات
هناك خمسة أنواع رئيسية من العقارات:
العقار السكني : أي عقار يستخدم للأغراض السكنية. تشمل الأمثلة منازل الأسرة الواحدة ، والشقق ، والتعاونيات ، والدوبلكس ، والمنازل ، والمساكن متعددة العائلات التي تضم أقل من خمس وحدات فردية.
العقار التجاري : أي عقار يستخدم لأغراض تجارية حصريًا ، مثل المجمعات السكنية ومحطات الوقود ومحلات البقالة والمستشفيات والفنادق والمكاتب ومواقف السيارات والمطاعم ومراكز التسوق والمحلات التجارية والمسارح.
العقارات الصناعية : أي عقار يستخدم للتصنيع والإنتاج والتوزيع والتخزين والبحث والتطوير. تشمل الأمثلة المصانع ومحطات الطاقة والمستودعات.
الأرض : وتشمل الممتلكات غير المطورة والأراضي الشاغرة والأراضي الزراعية (المزارع والبساتين والمزارع والأخشاب).
الغرض الخاص : الممتلكات التي يستخدمها الجمهور مثل المقابر والمباني الحكومية والمكتبات والحدائق ودور العبادة والمدارس.
كيف تعمل صناعة العقارات
على الرغم من حجم وتعقيد سوق العقارات ، يميل الكثير من الناس إلى الاعتقاد بأن الصناعة تتكون فقط من سماسرة ومندوبي مبيعات. ومع ذلك ، يكسب ملايين الأشخاص في الواقع لقمة العيش من خلال العقارات ، ليس فقط في المبيعات ولكن أيضًا في التقييمات ، وإدارة الممتلكات ، والتمويل ، والبناء ، والتنمية ، والمشورة ، والتعليم ، والعديد من المجالات الأخرى.
يعتمد العديد من المهنيين والشركات - بما في ذلك المحاسبين والمهندسين المعماريين والبنوك وشركات التأمين على الملكية والمساحين والمحامين - أيضًا على صناعة العقارات.
والمباني السكنية ، وإكمال المساكن ، مقسمة إلى ثلاث فئات مختلفة:
- منازل الأسرة الواحدة
- منازل 2-4 وحدات
- مباني متعددة العائلات تحتوي على خمس وحدات أو أكثر ، مثل المجمعات السكنية
يراقب المستثمرون والمحللون عن كثب بدء المساكن لأن الأرقام يمكن أن توفر إحساسًا عامًا بالاتجاه الاقتصادي. علاوة على ذلك ، يمكن أن تقدم أنواع المساكن الجديدة أدلة حول كيفية تطور الاقتصاد.
مثال: بدايات الإسكان
على سبيل المثال ، إذا كانت بدايات الإسكان تشير إلى عدد أقل من الأسرة الواحدة والمزيد من بدايات العائلات المتعددة ، فقد يشير ذلك إلى نقص وشيك في المعروض من منازل الأسرة الواحدة - مما قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل.
كيف تستثمر في العقارات
هناك عدة طرق للاستثمار في العقارات. تتضمن بعض الطرق الأكثر شيوعًا للاستثمار المباشر ما يلي:
- ملكية البيت
- استئجار العقارات
- منزل التقليب
إذا كنت تشتري ممتلكات مادية (مثل عقارات الإيجار وتقليب المنزل) ، فيمكنك كسب المال بطريقتين مختلفتين: الإيرادات من الإيجار أو الإيجارات ، وتقدير قيمة العقار. على عكس الاستثمارات الأخرى ، تتأثر العقارات بشكل كبير بموقعها. يمكن لعوامل مثل معدلات التوظيف ، والاقتصاد المحلي ، ومعدلات الجريمة ، ومرافق النقل ، وجودة المدرسة ، والخدمات البلدية ، وضرائب الممتلكات أن تؤدي إلى ارتفاع أو انخفاض أسعار العقارات.
الإيجابيات
- تقدم دخلاً ثابتًا
- تقدم زيادة رأس المال
- تنويع المحفظة
- يمكن شراؤها برافعة مالية
سلبيات
- عادة ما يكون غير سائل
- تتأثر بالعوامل المحلية للغاية
- يتطلب نفقات رأسمالية أولية كبيرة
- قد تتطلب إدارة نشطة وخبرة
يمكنك الاستثمار في العقارات بشكل غير مباشر أيضًا. واحدة من أكثر الطرق شيوعًا للقيام بذلك هي من خلال صندوق الاستثمار العقاري (REIT) - وهي شركة تمتلك محفظة من العقارات المدرة للدخل. هناك عدة أنواع واسعة من صناديق الاستثمار العقاري ، بما في ذلك حقوق الملكية والرهن العقاري وصناديق الاستثمار العقاري المختلطة. يتم تصنيف صناديق الاستثمار العقاري أيضًا بناءً على كيفية شراء أسهمها وبيعها:
- صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا
- صناديق الاستثمار العقارية العامة غير المتداولة
- صناديق الاستثمار العقارية الخاصة
الطريقة الأكثر شيوعًا للاستثمار في REIT هي شراء الأسهم المتداولة علنًا في البورصة. نظرًا لأن الأسهم تتداول مثل أي ورقة مالية أخرى يتم تداولها في البورصة (فكر في الأسهم) ، فإنها تجعل صناديق الاستثمار العقارية شديدة السيولة والشفافية.
مثل العديد من الأسهم ، فإنك تكسب دخلاً من صناديق الاستثمار العقاري من خلال مدفوعات الأرباح وتقدير الأسهم. بالإضافة إلى صناديق الاستثمار العقارية الفردية ، يمكنك أيضًا الاستثمار في الصناديق العقارية المشتركة والصناديق المتداولة في البورصة العقارية (ETFs).
ما نحب
- السيولة
- تنويع
- أرباح ثابتة
- العوائد المعدلة حسب المخاطر
ما لا نحبه
- نمو منخفض / تقدير منخفض لرأس المال
- لا تتمتع بمزايا ضريبية
- تخضع لمخاطر السوق
- رسوم عالية
السندات المدعومة بالرهن العقاري
خيار آخر للاستثمار في العقارات عن طريق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). تلقى هؤلاء الكثير من الصحافة السيئة بسبب الدور الذي لعبوه في انهيار الرهن العقاري الذي تسبب في أزمة مالية عالمية في 2007-08. ومع ذلك ، لا يزال (MBS) موجودًا ويتم تداوله.
الطريقة الأكثر سهولة بالنسبة للمستثمر العادي للشراء في هذه المنتجات هي عبر صناديق الاستثمار المتداولة. مثل جميع الاستثمارات ، تحمل هذه المنتجات درجة من المخاطر. ومع ذلك ، قد تقدم أيضًا تنويعًا للمحفظة. يجب على المستثمرين التحقيق في الحيازات للتأكد من أن الصناديق متخصصة في الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري من الدرجة الاستثمارية ، وليس في مجموعة الرهن العقاري عالية المخاطر التي ظهرت في الأزمة.
أمثلة على MBS
من بين الصناديق المتداولة في البورصة (ETF) التي تمنح المستثمرين العاديين الوصول إلى MBS:
- صندوق Vanguard Mortgage- Supported Securities ETF ( VMBS ): يتتبع صندوق ETF مؤشر Bloomberg Barclays US MBS المعدل ، والمكون من MBS المدعوم من الوكالة الفيدرالية والذي يحتوي على الحد الأدنى من التجمعات 1 مليار دولار والحد الأدنى للاستحقاق لمدة عام واحد. (في الولايات المتحدة الامريكية)
- صندوق iShares MBS ETF ( MBB ): يركز هذا الصندوق على سندات الرهن العقاري ذات السعر الثابت ويتتبع مؤشر Bloomberg Barclays US MBS. تشمل مقتنياتها السندات الصادرة أو المضمونة من قبل الشركات التي ترعاها الحكومة الامريكية مثل Fannie Mae و Freddie Mac ، لذا فهي مصنفة AAA.